2011 年即將過去，這一年商業(yè)地產(chǎn)受到越來越多人的關注。業(yè)內(nèi)有人士稱，住宅地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)來臨。房企的轉(zhuǎn)型、零售商的轉(zhuǎn)型、商業(yè)地產(chǎn)商的業(yè)務拓展……唱出了2011年商業(yè)地產(chǎn)的最強音。在這回首過去展望未來的時候，我們榮幸的邀約到時尚集團總監(jiān)田鴻女士接受搜房網(wǎng)的專訪。

時尚集團總監(jiān) 田鴻

城市綜合體在深圳發(fā)展會非?？?/span>

搜房網(wǎng)：田總，您好!很高興邀請到您接受我們的采訪。作為一個深圳人，我們時刻關心深圳的發(fā)展，首先可以請您對深圳目前的商業(yè)地產(chǎn)作一個總體的評價嗎?

田鴻：深圳的商業(yè)地產(chǎn)這兩年有了很快的發(fā)展。大家都知道，國家對住宅地產(chǎn)的調(diào)控像很多人預計的那樣，出現(xiàn)了按下葫蘆浮起瓢的現(xiàn)象。一方面是住宅地產(chǎn)在不斷地被控制，另一方面從2010年以來，深圳的寫字樓尤其是中心區(qū)的寫字樓，價格漲了許多，我覺得這應該是調(diào)控以后產(chǎn)生的一種很正常很必然的現(xiàn)象。將深圳商業(yè)地產(chǎn)與北京和上海比較的話，我的感受是發(fā)展趨勢差不多，尤其是寫字樓的租金價格可能比北京和上海還合理點。我覺得，深圳的未來可能會越發(fā)向香港靠近，尤其深圳狹長的地理特點，會形成以軌道交通為載體，呈現(xiàn)路段性特征的幾個大的城市綜合體。可能大家也知道，在深圳像萬象城、海岸城這樣大體量的城市綜合體將會越來越多。我覺得城市綜合體在深圳這樣一個城市會怎樣呢?發(fā)展會非常快。

不是所有企業(yè)都適合進入商業(yè)地產(chǎn)

搜房網(wǎng)：我們知道2011年對于樓市來說是一個比較特殊的年份，在這一年里商業(yè)地產(chǎn)被越來越多的人關注，很多開發(fā)商開始謀求轉(zhuǎn)型，您覺得開發(fā)商的轉(zhuǎn)型對于商業(yè)地產(chǎn)來說，是一個機會嗎?

田鴻：商業(yè)地產(chǎn)應該說是一個很泛的概念，這里面包含很多物業(yè)，比如我們熟知的商業(yè)零售，包括寫字樓，酒店式公寓等，還有一些街鋪之類，相對于工業(yè)地產(chǎn)而言其他類別都給歸到商業(yè)地產(chǎn)里來了。但是我們需要注意，還是我剛才講的例子，由于調(diào)控以及隨著城市化進程和人們消費水平的提高，會有這樣一種趨勢，即從住宅地產(chǎn)去轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)，我覺得這確實是一個趨勢。

那么，是不是說很多開發(fā)商包括很多企業(yè)都適合擠到商業(yè)地產(chǎn)這樣一個領域里來呢?我覺得不是這樣的。大家有沒有注意到，最近有好多品牌企業(yè)，比如說保利、萬科等等，也慢慢向商業(yè)領域進軍，這是跟城市的發(fā)展階段還有城市的發(fā)展歷程有關。但是，不是所有企業(yè)都適合分享商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕。拿城市綜合體這樣一個單獨的項目而言，他對開發(fā)商的要求非常高，對政府規(guī)劃要求也非常高。所以，雖然是一種趨勢，但不能說企業(yè)轉(zhuǎn)型對商業(yè)地產(chǎn)都是機會。商業(yè)地產(chǎn)本身是一個非常難以掌控和做好的例題，目前放眼全國，成功商業(yè)地產(chǎn)案例也不是非常多。

到目前為止，也許很多公司在近幾年的項目拓展上，包括運營能力上有了很大的提升，但這個時候要我們?nèi)ハ乱环N結(jié)論說，商業(yè)地產(chǎn)究竟會有怎樣的一個結(jié)局，我覺得都太早。

從時尚集團的經(jīng)歷而言，我們確實覺得商業(yè)地產(chǎn)這塊非常難，其實作為企業(yè)而言每天都如履薄冰，無論是從項目的選擇上，項目的開發(fā)運營上，以及后期的項目提升上，都是一個非常艱難的過程。所以對你提的這個問題我還是持很謹慎的態(tài)度。

時尚集團的商鋪開發(fā)運營別具一格

搜房網(wǎng)：時尚商業(yè)地產(chǎn)是一家以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為主的企業(yè)，我們可不可以請?zhí)锟偨o我們再具體地介紹一下時尚商業(yè)地產(chǎn)。

田鴻：時尚一直致力于成為一家專業(yè)的商鋪開發(fā)運營商。我應該怎么描述時尚的主營業(yè)務呢?實際上在這一個領域里面，可能大家對于商業(yè)的概念還停留在比如說像萬象城這樣的Shopping mall，或者低端點像東門那樣比較隨意性的街鋪。其實真正所謂的商業(yè)消費是針對消費者而產(chǎn)生的。設想一個城市當中，我相信不會所有的人天天都去買奢侈品或者名牌，也不會所有的人都愿意在一種無序或者非常嘈雜的環(huán)境里購買日常所需的潮流飾品、物品。而針對這樣的現(xiàn)實，時尚所做的就是把我們這個時代當中最潮流、最前沿的快時尚的東西集合起來，同時賦予他們一種動感的路線，包括提升對產(chǎn)品的重新詮釋。簡單點說，時尚集團做的商鋪開發(fā)運營實際上是在強調(diào)，用時尚獨特的地下商業(yè)購物街的模式來帶動快時尚消費的感覺。

搜房網(wǎng)：那么未來時尚在深圳有什么樣的規(guī)劃呢?

田鴻：深圳是一個年輕富有活力的城市，也符合我們對項目拓展的一些定義。集團在深圳未來的項目目標會跟集團開發(fā)原則是一樣的，核心城市、核心商圈、足夠的規(guī)模……以極大的特點來延長我們對項目開發(fā)的要求。

搜房網(wǎng)：我們知道時尚在沈陽和南京都已經(jīng)有自己非常成熟的商業(yè)項目了，未來在深圳的開發(fā)推展中，這些項目對深圳來說有沒有可以借鑒復制的地方呢?

田鴻：時尚集團沈陽和南京的項目中，沈陽的已經(jīng)10多年了，南京的也有8、9年的樣子，這兩個項目都已成為當?shù)啬贻p人最喜歡的購物基地。之所以能夠被喜歡，第一，它所集中的商品確實能夠代表這個時代當中最潮流的元素。第二，它滿足了時尚的年輕人在購物當中需要不斷更換，包括既要是大牌又要能夠消費得起的這么幾個特點。沈陽和南京的項目我們秉承除了商品的豐富之外，我們還強調(diào)給很多時尚的年輕人提供了實地的淘寶體驗，我不知道大家能不能理解這一點，實地的淘寶體驗。

對于未來深圳的項目，我們原有的東西會有很多值得復制的地方。我建議大家不要認為除了Shopping mall以外，其他的東西一定是廉價的。真的不是非Shopping mall不可，關鍵是什么呢?關鍵是怎么樣讓人覺得你的東西最有創(chuàng)意感。在深圳的項目上，我們會把沈陽和南京原來在商業(yè)設計上做得非常到位的那部分保留下來，同時也會結(jié)合深圳城市的特點，因為它相對比沈陽和南京更年輕更有活力，包括對商場的挑戰(zhàn)性更高。其實說到這里，時尚集團已經(jīng)在廣州有了一家旗艦店廣州時尚天河，不久就會開幕了，是我們在廣州體育中心的項目，它也是時尚集團目前最大的項目。希望等到深圳項目做成的時候，能夠借鑒廣州天河時尚。

深圳有更好的適應力和調(diào)整力

搜房網(wǎng)：時尚選擇廣州深圳進行業(yè)務拓展顯然是出于對前景的看好，那么你們對深圳商業(yè)地產(chǎn)有怎樣的一個預期呢?

田鴻：對商業(yè)地產(chǎn)預期的話，我是不愿意去做這樣一個評述和回答的。第一，可能我們在很多節(jié)目當中都會聽到一些關于預測還有大家的一些觀點。本身很坦誠地說，我們確實做的就是商業(yè)地產(chǎn)當中非常細分的一個行業(yè)，我們僅僅想做的是商鋪開發(fā)的運營，而在商鋪開發(fā)運營里面的話，我們又僅僅想做的是對于年輕時尚潮流這塊的細分。但是我還是知道，深圳這樣的城市的話，因為它的基因非常好，所以我相信如果在大的趨勢和規(guī)律下面，深圳這個城市會比其他城市有更好的適應力和調(diào)整力。

搜房網(wǎng)：作為商鋪開發(fā)運營者，時尚地產(chǎn)既要讓我們的商家實現(xiàn)財富增值，又要讓我們的消費者獲得良好的購物體驗。在做好這兩份工作時，時尚有沒有心得可以跟我們分享?

田鴻：我們一直強調(diào)，時尚致力于成為最優(yōu)秀的商鋪開發(fā)運營商，時尚在做的是把商家運營當中比較難的幾個問題都很好的解決了。具體開來說，商家在經(jīng)營當中比較難的幾個問題：第一是選址。在和時尚集團進行項目合作以后，無論是幾百個商家還是上千個商家，他們都不用擔心選址的問題，因為我們已經(jīng)搭建了一個非常好的平臺。第二，商家除了選址以外，商鋪的設計和商品的陳列布展也算是一大難題。時尚有非常強大的商鋪設計團隊，每個商家都會獲得我們免費的商業(yè)設計和商業(yè)陳列的培訓和指導，甚至實話說他的圖紙都是由我們負責搞定的。第三，貨源問題。實際上，我們從沈陽到南京，以及到廣州，都會選擇最有眼光的商家，就像一個企業(yè)要做好一定要有最優(yōu)秀的員工一樣。時尚的特色就是在選擇商家的時候，一直在像選員工一樣，而并非誰愿意跟我合作，誰愿意付租金就把鋪子交給誰，我覺得這是時尚的一個特色。我剛才講了商家我們視他為整個管理團隊密不可分的一部分，在他的后續(xù)經(jīng)營當中，從他的進貨渠道包括營業(yè)員的銷售技巧，還有整個貨品的網(wǎng)絡流程，公司都有非常強大的后臺去保障。我個人覺得，商家在這樣一個大的商業(yè)平臺當中，他完全有機會可以按照自己的創(chuàng)意去做好他份內(nèi)、他最應該做好的事情 ——經(jīng)營，而其他所有的東西都是由我們來做。所以時尚的特色應該是，第一，他的位置有類似火車站附近這樣的人氣。第二，他的商品一定是快時尚流轉(zhuǎn)快的品牌。第三，我們有眼光獨到的商家。第四，我們對所有商家都提供了酒店式的物業(yè)管理。我覺得這就是時尚的特色。

核心城市、核心商圈、足夠規(guī)模

搜房網(wǎng)：您剛剛談到選址，那么時尚未來在深圳的項目，能再細談談選擇的標準嗎?

田鴻：大家都知道商業(yè)有一句最古老的話，就是地段。其實我覺得這在公司發(fā)展的不同階段，包括城市發(fā)展的不同階段，我們選擇項目的話也會不一樣。當然，我們會堅持我們以前的規(guī)則，就是核心城市核心商圈，包括要有足夠的規(guī)模，最好能夠跟軌道交通接軌，同時也幫助改善城市的交通，為市民提供更加便利的出行和購物，我覺得這是一大方向。還有一大方向，隨著中國城市化進程的發(fā)展，我們也會考慮一種更適合停車，包括更適合休閑娛樂體驗的城鄉(xiāng)結(jié)合處的形式。可能這是未來公司發(fā)展項目的兩大趨勢。

搜房網(wǎng)：也就是說，將來的拓展不局限于深圳?

田鴻：是的。目前我們在沈陽、南京、廣州、深圳在做商業(yè)項目，未來我們可能會以我們原有的基地為基礎的長三角、珠三角，還有一些現(xiàn)在中西部城市發(fā)展比較好的，比如說重慶、長沙等地方也有過一些前期的項目論證。

時尚是一種態(tài)度

搜房網(wǎng)：您覺得時尚地產(chǎn)它最吸引您的地方是哪里?

田鴻：這有兩個角度，我把我自己當成一個很普通的消費者，或者很普通的商家去考慮。我覺得時尚吸引商家的是：第一，它確實給好多想要從事商業(yè)經(jīng)營的人提供更多的機會，而不像其他的我們所熟知的很多賣場要提供很高的入場費等門檻，甚至說是很多條款性的規(guī)則。時尚的平臺，圓了很多年輕人包括商家愿意從事商業(yè)零售的夢想。這么多年下來，時尚所擁有的五千多個業(yè)戶，從我對他們的了解，他們當中有60%-70%的人因為時尚實現(xiàn)了富裕的夢想，這是一種非常好的感受。作為消費者而言，我覺得它的最大好處是完全改變和詮釋了一種概念，就是說時尚不等于大牌，時尚是一種態(tài)度、心態(tài)和一種習慣。這種態(tài)度以一種激情包括一種改變的心態(tài)在社會當中得以展現(xiàn)。我覺得如果作為消費者而言，你會覺得時尚給你的購物體驗是，它能夠在你適度的消費當中體會獨特和不一樣的那種時尚感覺。

搜房網(wǎng)：好，我們也希望時尚把這種理念傳播得更廣，為我們的社會多做貢獻。最后借此機會，我們請?zhí)锟偨o我們搜房網(wǎng)的網(wǎng)友們拜個早年。

田鴻：好!借這次機會，時尚集團向所有搜房的網(wǎng)友致以新年的問候，祝大家生活時尚、心態(tài)時尚、身體健康。我們愿意與搜房網(wǎng)的網(wǎng)友一起，迎接更加非常時尚美好的明天。

搜房網(wǎng)：謝謝!